주택담보대출의 LTV, DTI, DSR 이해하기

주택담보대출을 고려할 때 반드시 알아야 할 핵심 용어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지 비율은 대출을 받을 때 중요한 기준이 되므로, 각각의 의미와 계산 방식을 이해하는 것이 필요합니다.

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LTV(Loan to Value)

LTV의 정의와 계산

LTV는 담보주택의 가치에 대한 대출 가능 금액의 비율을 나타냅니다. 주택담보인정비율이라고도 불리며, 일반적으로 LTV 비율은 60%, 70%, 80%로 표현됩니다. 예를 들어, 4억 원의 주택에 대해 LTV가 70%라면, 최대 2.8억 원까지 대출이 가능합니다.

LTV의 활용

LTV는 담보주택의 가치에 따라 결정되며, KB부동산시세, 실거래가, 공시가격 등을 통해 평가됩니다. 보금자리론의 경우, 선순위채권과 임대보증금, 최우선 변제 소액임차보증금이 LTV에 포함되어 대출 가능 금액에 영향을 미칩니다.

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DTI(Debt to Income)

DTI의 개념

DTI는 총부채상환비율로, 연간 대출 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 이 비율은 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용되며, DTI가 높을수록 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

DTI 계산 예시

예를 들어, 연봉이 4천만 원이고 3억 원의 주택담보대출을 받으려 할 경우, 대출금리가 4.5%이고 40년 만기 원리금균등상환으로 계산하면, 첫 회 차 상환액은 약 1,348,689원이 됩니다. 연간 원리금은 약 1,618만 원이며, 이를 소득으로 나누면 DTI는 약 40.46%가 됩니다.

• DTI 계산식:
• 연간 원리금 / 연간 소득 = DTI

DTI의 한계

기타 대출이 있다면 DTI는 더 낮아지므로 기존 대출 상환 후 주택담보대출을 받는 것이 유리할 수 있습니다.

DSR(Debt Service Ratio)

DSR의 정의

DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 대출 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. DTI와 유사하지만, DSR은 기타 대출의 원금과 이자를 모두 포함하여 계산합니다. 이로 인해 DSR이 DTI보다 더 보수적인 기준으로 작용합니다.

DSR 계산 방법

예를 들어, 연봉이 4천만 원이고 3억 원의 주택담보대출을 원할 때, 기타 대출이 없다면 DSR은 DTI와 동일하게 40.46%가 됩니다. 그러나 기타 대출이 있을 경우, 원금과 이자를 포함한 총 상환액으로 DSR을 계산해야 합니다.

주의사항 및 규제

현재 주택담보대출에는 여러 가지 규제가 존재합니다. 예를 들어, 시중은행의 경우 DSR은 40%로 제한되어 있으며, 2금융권은 50%로 제한됩니다. 또한, 규제지역과 비규제지역에 따라 LTV 비율도 다르게 적용됩니다.

• 규제 지역:
• LTV: 50%
• 비규제 지역:
• LTV: 70%
• 보금자리론:
• LTV: 70%, DTI: 60%

자주 묻는 질문

LTV와 DTI, DSR의 차이점은 무엇인가요?

LTV는 대출 가능 금액을 담보 주택 가치로 나눈 비율이며, DTI는 연간 대출 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율, DSR은 총 대출 상환액을 소득으로 나눈 비율입니다.

DTI가 높으면 대출이 불가능한가요?

아니요, DTI가 높더라도 다른 조건이 충족되면 대출이 가능할 수 있습니다. 그러나 DTI가 높을수록 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

DSR이란 무엇인가요?

DSR은 총부채원리금상환비율로, 개인의 총 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 원금과 이자를 모두 포함하여 계산합니다.

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